汉中自媒体创业项目,原总经理腐败遗祸 汉中城投旗下地产项目曾无证预售长达三年

本报记者 黄永旭 西安报道

近期，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合信资”）发布信用评级公告，对汉中市城市建设投资开发有限公司（以下简称“汉中城投”）主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持汉中城投主体长期信用等级为AA，“19汉中城投MTN001”信用等级为AA，评级展望为负面。

《中国经营报》记者了解到，近日，汉中城投新增一项被执行信息，当前列为被执行人案件共4宗，被执行总标的9546.8万元。另外，据业主反映，汉中城投旗下棚改项目汉上第一街存在手续不全、无证预售、逾期交房等情况。

汉中城投董事长鲁志文表示汉中自媒体创业项目，新增诉讼及被执行系汉中城投前任总经理张汉安受贿案发之后，“有一段时间工作没有衔接上”导致。而且，汉上第一街项目暴露出的问题，属于张汉安违法乱纪遗留问题，“他（张汉安）主持城投公司工作期间，有违法乱纪的行为，造成这个项目有之后的问题。房屋现在都在正常交付，关于延迟交房，我们也跟业主达成协议，该给的补偿也在履行。”

违规预售

“这个项目当时是棚改项目，前任（张汉安）负责时，确实存在无证预售的问题，后来张汉安被捕，市政府成立专班（处理相关问题）。”鲁志文在采访中表示，汉上第一街项目是汉中市重点项目。

汉中住建局信息显示，汉上第一街系汉中市南关正街棚户区改造项目，由汉中城投独立开发。项目位于汉中市汉台区，北临南一环路，南至滨江路，西起南大街，东至七中巷。总占地面积146亩，其中建设用地102亩，代征道路44亩。总建筑面积26万平方米，其中地下5万平方米，地上21万平方米（住宅17万平方米，商业街区4万平方米）。

记者在人民网留言板看到，2021年9月27日，汉上第一街业主留言称，其在2018年初购买该项目6号楼住宅一套，当初承诺2019年底交房，但时至今日，迟迟未交房，“购房3年连合同都没签”。并表示不接收精装修，要求毛坯交付，另外由于存在长期逾期交房，要求对业主做出现金补偿。

10月19日，汉中城投对此业主留言作出回复称：关于反映房屋是否精装修问题。经与业主代表沟通，业主可采取双向选择。如自愿精装修的业主我公司将按照原定购协议执行；如自愿放弃精装修的业主，可前往售楼部签订放弃装修协议书，我公司将于今年12月31日毛坯交房，并按每平方米890元进行补偿。

关于反映网签问题。目前，该项目6、7、8、9号楼《土地证》《用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《施工许可证》已办理并公示在售楼部，《预售证》正在办理中。

关于反映延期交房赔付问题。我公司2019年与业主代表协商后制定了补充协议，明确了赔付具体标准，并通过业主微信群、电话、售楼部公示等方式告知广大业主，可自行前往售楼部签订。正式网签合同未签订前均按照补充协议继续执行。网签协议签订以后，按照网签协议内容执行相关约定。

根据汉中城投对业主的回复，汉上第一街项目部分楼栋至今未取得预售许可证，而2018年却已经对外销售，违规销售长达3年之久。

对此，鲁志文解释称，据其掌握情况，目前该项目仍有4栋楼未办理预售证，现在正在解决。“原因还是前任遗留问题，张汉安当时受贿案发，在其接受调查期间，很多事情都没有办法动，项目搞了一半，我们进也进不得，退也退不得，很艰难。现在那个楼盘主体基本已经（建）完了，今年春节前全部就（可以）交工了。关于预售的问题，我们和相关部门也在沟通，近期可能预售证就办下来了，春节前就能办下来。”

关于业主维权和补偿问题，鲁志文直言，“我们本着张汉安造成的后果，不能让业主承担，一直在和业主沟通。一方面解决前任遗留问题，加快工程进度；一方面对延迟交房造成的业主损失，一边思想安抚，一边经济上给予补偿。”

“一个是延迟之后的补偿。一个是他们当时签订的合同装修，由于生活水平提高，有的业主认为当初约定的精装的水平达不到现在需求，我们和业主商量意见，愿意精装的继续精装，不愿精装的在房款结算的时候，把业主装修费抵扣在房款当中。”鲁志文说。

官司缠身

2012年6月，张汉安被任命为汉中市城市建设投资开发项目管理领导小组办公室主任、汉中城投总经理。因涉嫌犯受贿罪，2019年12月31日被依法逮捕。

张汉安作为汉中城投原总经理违法违纪，巨额贪污，终归法网。而其在职期间所涉项目均受牵连，公司其他业务也不能幸免，都遭到负面影响。

记者发现，11月3日，汉中城投新增一项诉讼，案号（2021）苏0402执3352号，被常州市天宁区人民法院列为被执行人，执行标的2695万元。

天眼查信息显示，汉中城投为高风险企业，其自身风险多达117项，当前列为被执行人案件共4宗，被执行总标的9546.8万元。

此项新增被执行案件的原告方为江南金融租赁股份有限公司（以下简称“江南金租”），案由为融资租赁合同纠纷。目前，该案已于常州市天宁区人民法院完成民事一审，现进入首次执行阶段。

根据汉中城投披露信息，2016年，汉中城投与江南金租签订《融资租赁合同》，合同期限2016年9月2日~2021年12月20日，利率8.03%，依照合同按季还本付息。

鲁志文表示，被执行是因为未能及时偿债引起诉讼，“原因是我们前任（张汉安）出事之后，有一段时间工作没有衔接上，过去的负债情况不太好，从去年到今年，公司负债率及对外偿债能力出现了改善，在日趋向好。”

随后，就如何肃清张汉安因为腐败遗留的问题以及汉上第一街项目是否全部获得预售证等问题，本报致函汉中城投，得到回复称“因种种原因，我公司目前暂时不便接受采访”。

信用评级展望为负面

汉中城投于2003年成立，是汉中市政府投资控股的实行“市场运作、自负盈亏”的国有独资法人企业，注册资本为3.52亿元，其中汉中市政府国有资产监督管理委员会、国开发展基金有限公司和汉中市投资控股集团有限公司分别持股45.14%、14.86%和 40.00%，公司实际控人为汉中市国资委。

近日，汉中城投发布2021年第三季度财报显示，今年前三季度，汉中城投实现营收0.60亿元，比上一年同期增长108.17%。报告期末，汉中城投总资产139.90亿元，总负债87.43亿元，资产负债率为62.49%。

联合资信对汉中城投主体及其相关债券的信用评估认为，确定维持汉中城投主体长期信用等级为AA，“19汉中城投MTN001”信用等级为AA，评级展望为负面。

三季报显示汉中自媒体创业项目，截至2021年9月末，汉中城投合并资产总额139.90亿元，所有者权益 52.48 亿元（含少数股东权益0.07亿元）。前三季度，实现营业收入0.60亿元，利润总额0.13亿元。

根据披露信息，汉中城投总负债87.43亿元，其中，流动负债41.30亿元，非流动负债46.13亿元，相较去年同期，资产负债率有所下降，由64.82%降至62.49%。而前三季度，汉中城投流动资产总计76.53亿元，流动比率为185.33%。

业内人士分析称，在债券融资业务中，根据发行人主体评级不同，对AA类城投公司而言，当资产负债率达到65%，就需要增加一些必要的增信措施，汉中城投已经非常接近临界点。而且，流动资产的多寡会直接影响企业的短期偿债能力，一般情况下，当流动比率低于200%，可以看作企业存在短期偿债压力。

7月28日，汉中城投发布《关于部分债务逾期的公告》称，“由于公司短期资金占用量较大，出现部分融资租赁机构等利息未能如期偿还的情形。截至目前，公司逾期债务金额合计863.54万元。截至公告出具日，公司上述逾期款项已全部清偿。”

值得注意的是，就在汉中城投发布上述公告次日，联合信资便发布信用评级公告，确定维持汉中城投长期信用等级为 AA，“19汉中城投MTN001”信用等级为AA，但评级展望却调整为负面。

记者梳理公开资料发现，在汉中城投历史信用评价中，主体评价由2010年的A+逐步上升至2020年的AA，并维持稳定，而此次联合信资的评估也是首次出现负面评级展望。

“近两年相关政策陆续出台，城投企业信用风险也将持续释放，汉中城投面临的情况不会是个例。”行业资深人士预测，未来城投企业还将面对债务到期压力，城投企业在所处区域、行政层级、转型进展等不同维度的结构性分化仍将加剧。