招商银行自媒体运营方案,破除低毛利率困境，招商积余踏上收购并购之路

南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

3月23日，招商积余（001914.SZ）管理层召开了业绩发布会，包括董事长聂黎明、总经理陈海照、董秘杨祥在内的6位高管出席。

在会上，围绕着投资者和市场最关心的方面，包括接下来收并购布局、数字化转型成效、如何解决毛利率较低以及剥离重资产等各方面问题，管理层均作出了详细的回答。

去年年底，在收并购方面一直较为谨慎的招商积余，终于迈出了实质性步伐，收购了两家航空领域的物业公司，包括上航物业100%股权和南航物业95%股权。

针对接下来的收并购计划，招商积余管理层在接受南方财经全媒体记者采访时表示，“目前公司正在通过金融机构等各种渠道获取项目信息，同时也对大量投资并购机会进行了研究和论证，目前也有多个项目正在磋商和交流中，公司接下来会积极抢抓收并购方面的机遇，聚焦在有利于公司专业能力提升和经营指标改善的优秀标的上。”

多途径应对“低毛利率”难题

过去的一年对于招商积余有着不同寻常的意义。

一方面是营收层面首次破百亿元，成为第6家踏入“百亿俱乐部”的上市物企，也顺利完成了最后一年业绩对赌目标；另一方面，管理整合和品牌重塑也顺利完成，真正在管理上实现协同整合。

在去年业绩会上，招商积余董事长聂黎明提出2021年的业绩目标是103亿元招商银行自媒体运营方案，这一业绩承诺已经兑现，2022年他确定的业绩目标是130亿元，较上一年增长23%。

年报显示，2021年，招商积余实现营业收入105.9亿元，同比增长22.42%。其中，物业管理业务实现营业收入99.08亿元，占比93.56%；资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%；其他业务实现营业收入1.26亿元，占比1.19%。

分业务产品来看，招商积余物管业务仍然占据大头，主要包括基础物业管理服务、平台增值服务以及专业增值服务，三者占总营收的比例分别为73.68%、2.51%、17.37%，而其中由以平台增值服务的同比增速最快，达到493.96%。

据了解，2021年招商积余的平台增值服务首次剥离出来单独核算，背后可一窥管理层对其的重视和期待。

平台增值服务主要是招商积余从事社区商业运营的板块，由深圳招商到家汇科技有限公司基于商城系统，整合实物、服务和社区物理资源供应链，通过线上线下联通，开展 “企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线条的增值服务。

该业务作为“沃土云林”的重要组成部分，实际上承载着招商积余从传统物业公司转型为科技化平台的期待。

招商积余总经理陈海照指出，“公司围绕着‘沃土云林’的商业模式，制定了各项增值业务的发展规划，以及将到家汇平台提升到总部战略的层面，作为经营主体进行单独审核，并赋予其在全国关于增值服务、基础业务的统筹管理方面的协同机制。”

从业绩规模来看，招商积余正在稳步增长，主要得益于原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。

报告期内，公司物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。截至2021年末，公司在管项目1717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%。在2021年新增约9000万平米在管面积中，新增非住宅在管面积超过7000万平米，其中第三方外拓取得超过6800万平米。

来自第三方的新增面积相比而言更多，且集中在非住宅业态，这也是招商积余近两年规模扩张的特征。新签年度合同额中第三方拓展占比为78.69%，主要来自于市场投标、总对总以及合资合作的方式，就业态而言，主要集中在办公、住宅、园区、公共物业中的医院和公园等。

不过，物企现在对第三方市场拓展的竞争正愈发激烈。

2021年上半年，头部物企来自第三方的管理面积占比均值从41%显著提升到 49%。同时，市场拓展竞争异常激烈，以非住宅业态为主战场，竞争由增量市场逐步蔓延至存量和住宅市场。

在业绩方面取得可观增长后，招商积余仍需要面对一直以来的低毛利率难题。

2016年至2020年，招商积余整体毛利率分别为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%，呈现逐渐下滑的趋势。截至2021年，招商积余整体毛利率为13.76%，虽停止下滑趋势，但仅较2020年上涨了0.15个百分点。

从不同业务板块的营收来看，招商积余93.56%的营收来源于物管收入，但该板块的整体毛利率仅为11.43%，其中，基础物业管理毛利率为11.11%，平台增值服务毛利率为4.85%、专业增值服务毛利率为13.77%。

今年同样迈入百亿营收行列的保利物业，同期整体毛利率达到18.68%，2021年上半年，上市物企平均毛利率水平为30.57%。无论是类比同规模的国资物企，还是与上市物企平均水平相比，招商积余仍有较大的改善空间。

追溯其原因，一是招商积余在管项目多且广，项目的密度和集中度较低，规模效益有待提升；而且公司在管项目以非住宅业态中的办公、园区、公共物业等为主，这类机构类物管规模大但是竞争激烈，在收费定价压力较大，导致利润较薄；最后则是人工成本也在上涨，招商积余还处于规模扩张的阶段，在市场拓展、运营管理等方面的投入较大，成本较高，也挤压了利润空间。

针对毛利率低的问题，招商积余管理层指出，公司已经成立“降本增效”小组，接下来将进行多方面的努力：具体包括提高项目密度，加大人员、物资共享力度，提升规模效益；实现精细化管理，进一步降低管理成本，提高人均效能；提高产品创新及设计能力，不断扩大专业化服务业务规模；加快数字化转型，提升项目运营效率，降低运营成本，加大智能安防、扫地机器人等数字化系统、设备在项目的推广力度等。

在整合招商物业和中航物业的过程中，招商积余曾经一度采取“赛马”策略，即保留双平台、双品牌招商银行自媒体运营方案，希望进行良性竞争。但是，现实情况是双平台定位并不清晰，单区域品牌无法形成有效协同，各项成本和费用也反而偏高。

2021年招商积余整合了所有对客服务入口，整合了专业服务能力和外部供应商，打造精简经营型总部，完成城市公司、职能部门、业务部门的架构合并调整。架构调整和平台整合也有利于公司降本增效。

中信证券房地产分析师陈聪指出，“过去一年是招商积余整合协同的收官之年，自此之后再没有招商物业人和中航物业人的区分，只有‘招商积余‘作为一个品牌矩阵而存在，‘赛马’状态的结束，有助于公司组织架构的有效整合，运营效率的显著提升。”

在收并购上迈出实际步伐

相对于过去两年民营上市物企在收并购上的火热情况，国资物企则一直显得比较谨慎，但今年这个情况已经发生了转变。

此前，一直尚未进行收并购的保利物业明确表示要积极把握机会。保利物业董秘尹超近日指出，“公司已经在对诸如航空领域、医院领域等公共服务细分龙头进行考量。”

同为央企背景，招商积余在收并购率先迈出实际步伐。去年12月，招商积余先是以5362万元受让上航物业100%股权，完成整合后的首单收并购业务。五天后，招商积余以2.3亿元的代价收购南航物业95%股权。

在短短几天内完成两单收并购业务，原本只靠市场直拓模式的招商积余也意识到了规模扩张速度在去年上半年已经明显落后于其他上市物企。

截至2020年年底，招商积余以1.91亿平方米的在管面积位居上市物企排行榜第七，存量规模其实仍处于行业第一梯队。

但是情况在2021年上半年发生了转变。数据显示，头部物企纷纷发力收并购，在管面积规模实现高速增长，碧桂园服务新增2.67亿平方米、中海物业新增5020万平方米、保利物业新增4811万平方米、雅生活服务新增4937万平方米、绿城服务新增2220万平方米，同期招商积余仅实现了874万平方米增长。

原本排名行业第八名的中海物业依靠去年上半年的大幅增长，反而在存量规模上成功超越招商积余位居第七位，也在侧面给招商积余敲响了警钟。

“收并购作为长期发展策略，是公司未来发展的核心抓手。去年12月的两项收购是一个不错的开局。”招商积余副总经理王苏望指出，去年以来，招商积余接触过许多家标的，也一直在和对方进行深入洽谈，目前储备了一些优质标的，正在密切沟通有望在2022年落地。

不过，王苏望也表示，“收并购不能为了收购而收购，而是要做到理性收购，这个收购要和我们公司的战略发挥协同效果，而且这个价格也要合理，如果估值过高的话，对我们以后的经营也会造成负担。”

具体到选择标准而言，他认为招商积余作为央企背景的物企，一是注重运作比较规范、有一定规模体量的物业公司，其次则是比较注重特色细分赛道和专业服务领域的合作对象。比如去年年底收并购、增资的三家物业公司，两家是航空领域，一家是银行领域，这两个特色行业在公司存量业务也占据了一定比例，以金融业务为例，目前已经达到10亿元左右的合同金额。

如何寻找优质标的？王苏望介绍，一是通过招商局集团以及招商蛇口这些上级单位进行战略协同；二是依托于招商集团在全国100多个城市分公司，这个庞大的网店进行标的搜寻；三是持续的和社会各界进行合作，比如一些金融机构也会向公司推荐合适的标的。

就收购的方式，去年对两个航空物业公司的收购都是通过现金收购完成，但王苏望也表示，未来条件许可的情况下，公司可以以换股的方式跟其他合作伙伴进行合作。

至于收并购的资金从哪里来？财务总监张秀成透露，年初公司股东大会已经审议通过了三个项目股权转让到招商蛇口的相关下属子公司，转让回收的现金，公司将统筹安排，其中有一部分可以用来偿还债务，有一部分可以用来支持收并购相关业务。

更多内容请下载21财经APP